Tareas preliminares de un proyecto

Mediante las denominadas “conversaciones preliminares” se inicia el proceso de acercamiento entre el cliente y el profesional, necesario para establecer las bases de la relación, intercambiar información y considerar la viabilidad del proyecto. Destacamos en esta Casoteca algunas tareas preliminares las cuales, junto a las mencionadas conversaciones, conforman el desarrollo de la etapa de “Proyecto” para una obra.

 

Cuando no media conocimiento previo, el cliente evalúa la personalidad del profesional y si puede depositar su confianza en él. Con iguales propósitos se le aconseja al profesional proceder a la evaluación de su posible cliente, ya sea un particular, una pequeña empresa, una corporación o un ente de la administración pública. Durante las conversaciones preliminares, el cliente proporciona información sobre sus necesidades básicas y sobre el terreno o lugar de ejecución de los trabajos, pero no siempre informan sus limitaciones presupuestarias, en cuyo caso, el profesional debe abordar el tema para poder evaluar preliminarmente la viabilidad del proyecto, principal interrogante a develar. Muchos clientes son reacios a expresar claramente el monto que disponen para encarar su proyecto. Si el profesional no consigue superar esta valla difícilmente podrá encuadrar correctamente su propuesta inicial y perderá tiempo hasta que, finalmente, conozca un dato que debería haber sido uno de sus puntos de partida. Se aconseja al profesional que durante esta etapa informe al cliente:

 

  • Los honorarios a percibir por el cumplimiento del encargo, actitud conveniente en esta instancia para evitar malgastar tiempo y esfuerzos en gestiones y tareas para un cliente cuya idea del honorario a pagar puede distar mucho del justipreciado y no permanecer en desventaja en futuras negociaciones, a las cuales puede arribar con parte del trabajo realizado.
  • Que no se encuentran incluidos dentro de los honorarios tres servicios profesionales necesarios para la ejecución del proyecto: La planialtimetría del terreno, el ensayo y el estudio de suelos y el relevamiento físico y del estado de las medianeras, si las hay, incluyendo actuación notarial y toma de fotografías.

 

También, se recomienda destacar ante el cliente que el honorario planteado mantiene estrecha relación con el servido profesional y simultáneamente proporcionarle el detalle de las tareas y obligaciones a cumplir. El propósito es concientizar al cliente acerca de la estrecha relación que debe prevalecer entre prestación y retribución, poniendo de relieve el sin sentido de las propuestas que no detallan claramente ambos términos.

 

El Programa de Necesidades

 

Para emitir una opinión preliminar sobre la viabilidad del proyecto, el profesional necesita un mínimo de información referente a la ubicación y medidas del terreno, un programa básico de necesidades y el monto asignado. Comprobada la viabilidad en forma preliminar y tentativa, requiere contar con información adicional, la cual generalmente guarda relación con el grado de elaboración del programa de requerimiento y la envergadura y complejidad del proyecto. Un modo práctico es tomar anotaciones durante las distintas conversaciones.

La información que suministra el comitente se complementa con la que debe obtener el profesional, especialmente la vinculada con el terreno o lugar de ejecución de los trabajos, el entorno y los códigos de planeamiento y edificación. Una visita al terreno permite apreciar su topografía, forestación, condiciones de linderos y vecindad, los medios locales disponibles para la construcción, etc. Toda esta información conviene registrarla mediante croquis, notas, minutas y fotografías, etc. Cuando el proyecto es de refacción y/o ampliación, a la información mencionada en el párrafo precedente debe sumarse el estado de la construcción, de su estructura e instalaciones, la existencia o no de los planos respectivos, restricciones para el acceso a la construcción y similares. Esta etapa de recopilación de información se debe complementar con el estudio de las normas oficiales y la obtención de datos ante las empresas prestatarias de servicios con jurisdicción sobre el terreno o superintendencia sobre las actividades que tendrán lugar en el edificio proyectado. En muchos casos resulta útil la consulta a vecinos respecto de modalidades, circunstancias o problemas propios del lugar, por ejemplo, posibles fuentes de ruido o escurrimiento del agua en lluvias torrenciales.

 

Consolidación del Programa de Necesidades

 

La información proporcionada por el cliente, la obtenida por el profesional y la resultante de los estudios necesarios, será procesada para facilitar su apreciación y definir prioridades y jerarquizar valores, procedimiento útil también para detectar y superar omisiones o demasías del programa de necesidades. En ocasiones, las evaluaciones preliminares concluyen en la necesidad de modificar el programa de necesidades, el presupuesto asignado o algún otro requerimiento para ubicar al proyecto en un nivel que podría denominarse de prefactibilidad. Esta es una tarea que el profesional debe encarar conjuntamente con su comitente a quien debe brindar asesoramiento para la toma de decisiones, como por ejemplo, el ajuste de la envergadura de la obra, la búsqueda de terrenos alternativos, la construcción de la obra en etapas o el aumento del presupuesto asignado. En todos los casos, y previo al comienzo de las etapas de diseño, se recomienda que el comitente revise el programa de necesidades finalmente consolidado y le otorgue su conformidad, preferentemente por escrito. El profesional estará entonces en condiciones de iniciar las tareas de croquis preliminares, las cuales le permitirán una primera comprobación de la factibilidad del proyecto, pues incorpora dos nuevos factores: La idea básica propuesta por el arquitecto y la posterior aceptación de la misma por parte del comitente.

 

Estudios y tareas en relación con el proyecto

 

Previo a la ejecución de un proyecto suelen ser necesarios estudios y tareas para completar la información que el profesional, o su comitente, pueden necesitar para iniciar o proseguir con el proyecto, los cuales usualmente no están comprendidos en los servicios de proyecto y dirección por ser independientes de ellos y cuyos honorarios deben sumarse a los del encargo original. Algunos pueden ser realizados por el arquitecto, previa autorización y acuerdo de los honorarios con el comitente; otros requieren la participación de otros profesionales, entre ellos:

 

  • Amojonamiento del terreno, tarea que requiere la participación de un Agrimensor.
  • Estudios de suelos, tarea que requiere la participación de un Ingeniero especializado.
  • Estudios de impacto ambiental los cuales pueden ser realizados por arquitectos u otros profesionales.

 

Algunos de estos estudios pueden ser necesarios desde un primer momento, pues de su resultado dependerá la decisión de proseguir o cancelar el proyecto, otros pueden realizarse más adelante. Se recomienda informar esas cuestiones al comitente desde un primer momento sin diferirlas para una posterior ocasión, lo que luego podría originar desacuerdos o conflictos. Los estudios y tareas para evaluar la factibilidad del proyecto tienen por objeto obtener o producir y evaluar información necesaria para el proyecto y facilitar al arquitecto y a su cliente la toma de decisiones para proceder con el mismo. Estos estudios y tareas pueden consistir, entre otros:

 

  • Estudios y tareas para la redacción de un programa de necesidades.
  • Estudios de antecedentes históricos y/o constructivos.
  • Estudios de mercado, inmobiliarios, técnico-legales, económico-financieros.
  • Estudios de impacto ambiental, estudios de pasivo ambiental.
  • Estudios del costo de uso y operación del edificio terminado.
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Alejandra



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