Gastos de financiación de obras de arquitectura

Al analizar el aspecto financiero de una obra determinada, se estará en condiciones de calcular los gastos de financiación. Primero, tendremos en cuenta los intereses y gastos del capital de ejecución. En el caso de financiación bancaria, generalmente acordado con contratistas de obras públicas, consiste en que la institución o Banco, toma en prenda mediante la respectiva cesión de derechos de tres cobros, los certificados de una obra y a su sola presentación, acredita un giro en descubierto en la cuenta corriente del contratista, por un importe del 70 al 90% del valor neto del certificado, según el estado de la plaza y solvencia del concertante. Los intereses del depósito de garantía de contrato conforman una carta de fianza bancaria, o una póliza de caución. Por su parte, los intereses de depósitos de garantía retenidos en los certificados, se asumen como el “Fondo de reparo” de la obra.

También cuantificaremos las previsiones, gastos de reposición del plantel de máquinas, equipos, etc., o bien, la desvalorización del capital circulante durante el plazo afectado a la obra, motivado por factores de inflación, por ejemplo.

Los Ingresos

Los denominados “Ingresos” constituyen la suma económica que percibe la empresa constructora por la realización de los trabajos pactados. Los mismos surgen de las certificaciones de obra. Lo más frecuente es que la administración expida mensualmente certificaciones que comprendan las tareas ejecutadas durante dicho periodo, cuyos abonos representan el concepto de pagos a buena cuenta, sujetos a las rectificaciones y variaciones verificadas en la medición final, sin suponer aprobación y recepción de las obras que comprenden. Las certificaciones se expedirán tomando como base la documentación técnica de gestión y administración de la obra y se tramitará por parte del Director en los siguientes diez días del periodo correspondiente.

Al contratista solo se le concede un trámite de audiencia el cual no paraliza el curso de la certificación. En la misma fecha cuando el Director tramita la certificación remitirá al contratista una copia de la documentación y de la cotización correspondiente, a los efectos de brindar su conformidad o reparos. A su vez, el contratista podrá formular descargos en el plazo de quince días, contados a partir de la recepción de los expresados documentos.

La certificación mensual pude ser ordinaria. En la misma se recoge simultáneamente la obra ejecutada, la revisión de precios y anticipos, la certificación anticipada, es decir la expedida para acreditar que la obra excede de la anualidad prevista y la certificación de liquidación.

La obligación de abonar el importe

La administración tiene la obligación de abonar el importe de las certificaciones dentro de los dos meses siguientes a la fecha de expedición. Caso contrario, incurre en mora y debe abonar los intereses devengados debido a ese retraso. Si la demora del pago fuese superior a cuatro meses, el contratista procederá a la suspensión del cumplimiento del contrato, debiendo comunicarlo a la administración con un mes de antelación. Si la demora en el pago fuese superior a ocho meses, el contratista tendrá derecho a resolver el contrato y al resarcimiento de los perjuicios por ello originado.

La obra ejecutada, a medida que las unidades contratadas van siendo materializadas, nace perteneciendo a la propiedad. Pero eso no indica que la propiedad pague siempre con igual fluidez el valor de esas unidades realizadas. Por el contrario, existe la tendencia del cliente a demorar sus pagos, pues la obra en todo caso ya es suya, a diferencia de lo sucedido en la compraventa habitual, donde solo el pago del precio permite la adquisición de la cosa comprada, la cual mientras tanto pertenece al vendedor y permanece en su poder.

A dicha tenencia se une, en muchos casos, la necesidad de concertar modificaciones de precios o acordar nuevos valores, permitiéndole al cliente demorar pagos de unidades realizadas, las cuales no pueden ser certificadas hasta conseguir esas concesiones o acuerdos.

Por el Arq. Gustavo Di Costa

Editor de Revista Sepa Cómo INSTALAR

 

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