Alejandraoctubre 19, 2021
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Las estimaciones preliminares varían de manera notable de un tipo de construcción a otro. Generalmente, los procedimientos más sofisticados y precisos son empleados por empresas constructoras especializadas en grandes proyectos de construcción pesada e industrial. Sin embargo, los métodos más refinados se aplican actualmente en la construcción residencial y en la edificación. La mayoría de los métodos de estimación preliminar del costo de los proyectos se encuentran dentro de las siguientes categorías:

 

  • Costos índice: Se emplean para actualizar los costos de las obras cuando los precios han perdido su valor debido a factores relacionados, principalmente, con la inflación. Algunas veces, estos índices también reflejan cambios en tecnología, métodos y productividad. Antes de aplicar los costos índices, es importante entender como son derivados, sus limitaciones y las diferencias con los métodos básicos. Existen problemas obvios cuando los datos de entrada no reflejan los recursos usados en el proyecto en cuestión, por ejemplo, en la construcción de centros comerciales la colocación de escaleras mecánicas y elevadores se lleva entre 10% y el 20% del presupuesto, pero estos elementos no se consideran en los índices generales de costos. Por estas razones, los constructores deben aprovechar su experiencia personal antes de aplicar algún tipo de índice para propósitos de estimación conceptual.

 

  • Costos paramétricos: El método de estimación preliminar de costos basado en costos paramétricos es el más empleado en todos los tipos de obra, incluso, muchos analistas de costos lo reconocen como el único método de estimación conceptual. Al igual que otros métodos, se basa en buenos registros históricos de costos de proyectos terminados. Esencialmente, consiste en encontrar una variable que represente alguna característica cuantificable de un grupo de proyectos de construcción, por ejemplo, metros cuadrados de obra en casas, viviendas o edificios, kilómetros de carretera, de canales o de líneas de transmisión, número de habitaciones en un hotel, consultorios en clínicas, etc. La aproximación del costo paramétrico relaciona todos los costos de una obra con solo pocas medidas físicas o “parámetros” capaces de reflejar el tamaño o alcance del proyecto. Por ejemplo, para una bodega, algunos de los costos unitarios se encuentran expresados en términos del área bruta de piso, incluyendo las instalaciones. Otros están relacionados a parámetros tales como los metros cuadrados de muro interior. La estimación del costo paramétrico puede prepararse mucho antes que los planos detallados se encuentren completos. Con esta aproximación, y la experiencia del analista de costos con acceso a buenos registros, puede prepararse rápidamente una estimación preliminar del presupuesto la cual ayudará en el control de costos en las primeras fases de un proyecto. En nuestro país, prácticamente todas las publicaciones de costos de obra incluyen un apartado con costos paramétricos. En la edificación se publican costos por metro cuadrado de diferentes tipos de obra, como viviendas de interés social, medio y residencial, hoteles, hospitales, almacenes, etc. Algunas publicaciones han refinado el método de costos paramétricos en edificación considerando costos por metro cuadrado para cada una de las partes de la obra, esto es la cimentación, la estructura, la albañilería, los acabados, cada una de las instalaciones, las fachadas y la transportación vertical. Este accionar permite comparar costos preliminares de obras semejantes donde se analizan diferentes tipos de cimentación o de estructura.

  • Factor capacidad-costo: Los costos índices permanecen enfocados a cambios de costos a través del tiempo. Los factores de capacidad de costo se aplican a cambios de tamaño, alcance o capacidad de proyectos de tipos similares. Ellos reflejan la no linealidad entre el incremento de costo con el tamaño, como resultado de economías de escala. Este método es un caso especial del método de costos paramétricos, al considerar que el costo de las obras deja de ser lineal, conforme la obra es más grande.

 

  • Relación de componentes: Los costos de construcción en proyectos de tipo industrial tienen asociados costos de embarque, instalación, montaje, abastecimiento y ajuste, los cuales usualmente, se comportan como una proporción o factor del costo de adquisición del equipo o de los equipos más importantes que forman parte del proyecto. Esta característica ha permitido desarrollar el método de relación de componentes para determinar, de manera rápida, el costo preliminar de proyectos industriales. El método se aplica en dos formas diferentes, la primera emplea un factor de instalación del equipo que representa un porcentaje del valor del mismo como costo de instalación, montaje, accesorios y pruebas de arranque. El costo total será la suma del valor de adquisición del equipo más el costo de instalación determinado con el factor de instalación. La segunda forma de cálculo se lleva a cabo mediante un factor del costo de componente donde se incluye el propio valor del equipo con sus respectivos costos de instalación, montaje y pruebas. Las tablas para aplicar el método de relación de componentes se construyen con una buena información histórica de muchos proyectos del mismo tipo de obra. Una vez que han sido definidos el tamaño y tipo de accesorios del equipo, el proyectista o el constructor permanecen en posición de solicitar cotizaciones de las manufacturas de esos componentes y aplicar los factores para determinar los costos preliminares. Los tipos de equipos más representativos para manejar este método son: compresores, bombas, hornos, unidades de refrigeración, bandas transportadoras y generadores de turbina.

  • Costos finales: Se define como costo final a la “Suma de gastos de material, mano de obra, equipo y subproductos para la realización de un producto”, es decir, podrá ofrecer cada rubro uno o varios costos preliminares. Para la realización del mismo, es necesario consignar valores, producto de la experiencia e investigación personal, para determinada organización de trabajo y sistemas constructivos específicos, que, habiendo concordado con la realidad en aproximación muy aceptable, se proponen como “valores estándar”. Aceptando la condición de valores a comparar, deberán ser modificados, para los sistemas y condiciones específicos de la empresa que los utilice, todo esto, a través de un “control de costos” capaz de permitir fijar “valores promedio” para la operación de la misma. Un costo final puede constar de un gran número de conceptos los cuales pueden convertirse, según su importancia, en el costo en cuestión, en principio, donde se apliquen todos o casi todos ellos, para conocer su rango de variación en cada concepto analizado. Para ejemplificar, diremos que, en cimbras, se consideran de 50 a 300 gramos de clavos por metro cuadrado, pero necesitaremos analizar (contando los clavos empleados); cuándo podemos usar 50 gr/m² y cuándo 300 gr/m², y luego de realizado lo anterior, estaremos en condición de aproximar por experiencia. Otra recomendación, es considerar el costo como representante del máximo de conceptos comunes. Para analizar el costo de una viga, por ejemplo, no recomendamos utilizar como unidad de análisis el metro lineal, ya que, al hacerlo, cualquier modificación en el armado o dimensiones de la sección, anularía dicho costo, sino desglosado en tres costos, el concreto en metros cúbicos, el del acero de refuerzo en toneladas y la cimbra o encofrado en metros cuadrados. Con esto, cualquier variación en sus tres integrantes, sólo modificaría la cantidad de obra y no afectaría al costo unitario.

Alejandraabril 22, 2021
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Del eficiente desempeño de los contratistas depende la correcta materialización de los distintos trabajos delegados y el cumplimiento de los plazos de construcción. Para que estas condiciones puedan ser cumplidas, es necesario que los contratistas posean probada capacidad técnica, legal y económico-financiera. A tales efectos, resulta conveniente tener en cuenta las siguientes recomendaciones:

 

  • Seleccionar firmas con capacidad técnica, legal y económico-financiera, adecuadas a la magnitud y complejidad de la obra.
  • Invitar a un número de firmas acorde con la importancia de los trabajos licitados y evitar a aquellas cuya capacidad ejecutiva pueda permanecer desbordada por la cantidad de obras en ejecución o los compromisos adquiridos.
  • Proporcionar documentaciones de licitación completas, incluyendo plazos de ejecución, formas de pago y toda otra información que reduzca al mínimo las incógnitas, y mantenga a todas las firmas invitadas en un riguroso pie de igualdad.
  • Complementar la evaluación de las ofertas con una ronda de entrevistas con los posibles adjudicatarios para efectuar el casi siempre necesario ajuste y nivelación de ofertas.

 

Los procedimientos recomendables para los distintos tipos de concursos de precios o licitaciones, y las rutinas para la revisión, comparación y evaluación de las propuestas, son emitidas por el profesional en su rol de Director de Obra. Un cursograma esquematiza el proceso de una obra, desde el inicio del proyecto hasta su terminación, y se refiere especialmente a las tareas y decisiones vinculadas con los aspectos económicos, organizado en tres columnas, con el siguiente criterio: En la primera columna se indican las tareas que el arquitecto va ejecutando, en la columna central se indican las etapas del proceso y en la tercera columna se destacan las acciones que se van sucediendo en relación con los costos.

Todo el procedimiento se ordena mediante líneas de avance de trazo lleno o de retroceso de trazo discontinuo, las cuales determinan los cursos de acción y llevan a las bifurcaciones o nodos representativos de las instancias de comparación entre los costos estimados en cada oportunidad y el monto de inversión previsto. A partir de cada nodo, si el resultado es positivo, el proceso continúa avanzando hacia la tarea siguiente, y si es negativo, debe retroceder siguiendo una línea discontinua para recomenzar en algunas de las tareas o decisiones ya superadas previamente, a las cuales conviene acceder respetando el mismo orden en que se van presentando. Se analizarán los distintos procedimientos capaces de definir las instancias que usualmente se suceden para apreciar el costo de una obra:

 

  • Estimaciones preliminares.
  • Presupuesto global estimativo.
  • Evaluación de variantes y presupuestos alternativos, cuando se considere
  • Presupuesto desagregado por rubro.
  • Cómputo y presupuesto detallado por rubros de ítems, necesario para proyectos de obras públicas, cuando es un requerimiento contractual, cuando el arquitecto lo considera conveniente o a pedido del comitente.
  • Los presupuestos de los contratistas, una vez adjudicado los contratos.

 

De todas maneras, ya se trate de una valoración rápida o de una más laboriosa, toda estimación, todo presupuesto preparado por el profesional, debe ser considerado como aproximado y al solo efecto de informar al comitente. El presupuesto final, certero y válido, es el monto adjudicado al contratista, el cual incorpora variables específicas propias del momento y del adjudicatario, como las condiciones del mercado, el mark-up aplicado por el contratista y su interés por ganar el encargo y/o el cliente.


Alejandramarzo 4, 2021
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Las primeras estimaciones efectuadas durante las conversaciones preliminares suelen alcanzar un primer ajuste durante la finalización de los croquis preliminares. El acuerdo de ambas estimaciones depende de la mayor o menor experiencia y disponibilidad de datos manejados por el profesional y de su correcta aplicación.

 

La estimación de precios por unidad de superficie de tipologías arquitectónicas similares conforma el método tal vez más adecuado y difundido, basado en aplicar precios estimados por metro cuadrado a las superficies tratadas en dichas instancias, las cuales suelen variar sensiblemente al cabo de los croquis preliminares. Una observación válida para la aplicación de estos métodos es que el parámetro a elegir debe corresponder con el de un edificio de características lo más parecidas posible con el evaluado. Desde esas primeras estimaciones, y también en las sucesivas, conviene advertir al comitente los conceptos o ítems no incluidos, como, por ejemplo: Honorarios del arquitecto, ensayo de suelos, planialtimetría del terreno, derechos, equipamientos y decoraciones, parquizaciones y similares, salvo que estos últimos ítems adquieran un rol protagónico o respondan a requerimientos expresos del encargo.

 

Presupuesto global estimativo

 

El presupuesto global estimativo conforma uno de los requerimientos exigidos como parte integrante del anteproyecto, y usualmente, resulta de la aplicación de precios unitarios de referencia sobre los distintos tipos de superficies computadas. A efectos de adoptar precios unitarios, el profesional puede recurrir a publicaciones que contienen precios unitarios para determinados tipos de construcciones y/o a su propia experiencia, especialmente, si cuenta con información como la recomendada de registrarse en una “Planilla de resumen de costos de obra e incidencia de rubros”. Suele ser necesario ajustar dichos costos unitarios previos a su adopción, por alguna de las siguientes causas:

 

  • Por diferencia entre la envergadura de la obra en estudio y la de referencia; para obras de similares tipologías y terminaciones, los precios unitarios tienden a aumentar con la disminución de la superficie cubierta de una obra y a reducirse con el incremento de la misma.
  • Por el corrimiento de los precios entre el momento de la estimación y aquel proveniente del precio unitario a utilizar.

 

Presupuesto desagregado por rubros

 

El grado de avance alcanzado en la etapa de documentación permite realizar una nueva y más ajustada estimación del monto de la obra, puesto que el proyecto comprende “el presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas”. El presupuesto que acompaña esta etapa es conveniente sea desagregado en los rubros integrantes de la obra. Entre los diversos procedimientos a seguir se recomienda uno, tal vez ecléctico pero capaz de aunar rapidez y practicidad de ejecución, permitiendo un mejor ajuste respecto de las etapas anteriores. El procedimiento se basa en aplicar, a cada uno de los rubros comprendidos en la obra, el recurso más práctico en función de la facilidad para contar con cómputos en algunos rubros o recurriendo a las unidades que caracterizan a otros rubros y suelen ser utilizadas por los contratistas para estimar costos globales con bastante aproximación. En ambos casos, los precios unitarios se pueden obtener de publicaciones especializadas o de listas de precios, como, por ejemplo:

 

  • Precio por m3 en excavaciones.
  • Precio por m2 de superficie cubierta o m3 del volumen en estructuras de hormigón.
  • Precio por m2 en techos, cubiertas, cielorrasos, pisos, revestimientos, vidrios.
  • Precio por “tonelada de aluminio o de hierro, procesados” en carpinterías metálicas.
  • Precio “por boca” en instalaciones eléctricas o precio “por pico” en instalaciones de gas.
  • Precio por Kcal en instalaciones de calefacción.
  • Precio por tonelada de refrigeración en instalaciones de aire acondicionado.
  • Precio “por parada” en ascensores estándar.
  • Precio por cantidad en aberturas estándar, artefactos sanitarios, de gas y de iluminación.

 

En cambio, no resulta sencillo presupuestar rubros como albañilería o pintura sin recurrir a los laboriosos cómputos de los subrubros que los componen y aplicarles los precios unitarios disponibles. Aún en estos casos, es posible recurrir a estadísticas o informes de empresas que pueden apreciar precios unitarios por m2 de la superficie total a construir. Tampoco es fácil apreciar ciertos ítems de difícil valoración, como ayuda de gremios, obrador, vigilancia, seguros y similares. Es usual que estos ítems sean cotizados individualmente, y en forma global, y no es fácil establecer relaciones porcentuales con el monto de la obra. En estos casos, es preferible buscar información asimilable de obras realizadas, de características y/o envergadura similar.

 

Estimaciones y presupuestos

 

El monto a invertir conforma una de las restricciones más importantes para el proyecto y la construcción de una obra y no puede ser un resultado aleatorio conocido en el momento de adjudicación de la misma. El desarrollo de un proyecto se acompañará por sucesivas estimaciones y ajustes de costos, porque estos pueden condicionar su partido, morfología o especificaciones, y cuanto mayor sea la exactitud de tales estimaciones, el comitente estará en mejor posición para tomar decisiones en el momento oportuno. Estimaciones y presupuestos conforman una rutina que no debe ser descuidada por parte del profesional dadas las consecuencias que puede originarle a su comitente y la afectación de sus propias responsabilidades. El grado de definición de la idea arquitectónica y la estimación de los costos siguen un mismo curso, dada una primera aproximación en las iniciales instancias, estimaciones y presupuestos más ajustados, a medida que avanza el proceso del proyecto, determinación del costo de la obra a la firma del contrato de construcción y conocimiento de su monto definitivo a la terminación de la obra. Dado el grado de aproximación demandado durante las etapas preliminares, la estimación de costos puede y debe ser efectuada rápidamente. La estimación en etapas posteriores, caracterizadas por graduales y mayores definiciones del proyecto, se puede lograr mediante procedimientos especiales y resultados más confiables.

 

Forma de Pago

 

Los gastos financieros a afrontar por parte de contratistas y empresas motivan que las formas de pago, junto con los plazos para hacer efectivos estos últimos, conformen factores ante los cuales los contratistas asignan significativa relevancia en el momento de formular los precios de sus ofertas. La fijación de formas y plazos de pago razonables y su conocimiento previo por parte de los oferentes, facilitan la presentación de propuestas razonables. Por otra parte, el cumplimiento de las obligaciones de pago contraídas por el propietario es una condición casi excluyente para otorgar continuidad a la construcción de la obra y permitir su terminación en condiciones normales. Por oposición a lo expresado, formas y plazos de pago arbitrarios motivan el desinterés de muchos oferentes y generan sobreprecios en las ofertas de otros.

 

Fuente: MEPA, Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo.


Alejandrafebrero 22, 2021
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Entre los factores gravitantes en la conformación del costo de una obra, existen varios sin ninguna relación con los aspectos morfológicos o técnico-constructivos del proyecto pero que, en cambio, se relacionan con las formas y modalidades de contratación de la obra y con otras decisiones propias del comitente.

 

El profesional, basado en su capacitación y experiencia, debe analizar y evaluar distintas opciones, asesorando y aconsejando a su comitente acerca de las ventajas y desventajas de las distintas alternativas de contratación, ya que las características del proyecto, la tipología de la obra y las condiciones del mercado de la construcción, favorecen a algunas opciones con respecto a otras. Además de las decisiones relacionadas con las formas de contratación, existen otros conceptos significativamente incidentes en el precio de la obra, sobre los cuales, el comitente tiene exclusivo poder de decisión. Los mismos deben estudiarse con la suficiente anticipación como para adecuar o ajustar la documentación de proyecto y posibilitar la programación de licitaciones y contrataciones. El siguiente listado conforma un resumen de todos los conceptos, los cuales, por su incidencia en el precio de la obra y su posibilidad de afectar directamente otros intereses del comitente, deben contar con su acuerdo antes de ser establecidos en la documentación de proyecto:

 

  • Adopción del régimen de contratista único o contratos separados.
  • En caso de contratos separados, definición de los rubros a cargo del contratista principal y los rubros o paquetes de rubros y/o provisiones contratados por separado.
  • En caso de contratos separados, asignación de las responsabilidades por la construcción de la obra y la coordinación de contratistas al contratista principal o a un profesional quien asuma el rol de ejecutor de obra.
  • Definición de la modalidad de contratación del contrato único o de cada uno de los contratos separados.
  • Reserva del derecho del comitente de proveer ciertos materiales.
  • Definición de la forma de pago y plazo para el pago de los certificados.
  • Existencia o no de regímenes de anticipos para la compra de materiales y en su caso, de los rubros o ítems afectados.
  • Existencia o no de un régimen de anticipos financieros y en su caso, montos o porcentajes y la oportunidad para su formalización.
  • Determinación del plazo de ejecución de la obra y, cuando corresponda, plazos parciales, por etapas constructivas o sectores de obra.
  • Fijación del porcentaje y forma de constitución de la garantía de contrato.
  • Fijación del porcentaje y forma de constitución del fondo de reparo. Definición del plazo de garantía.
  • Existencia o no de premios y/o penalidades referidas al cumplimiento de los plazos contractuales.
  • Requerimientos en materia de seguros.

En este listado aparecen varios conceptos sobre los cuales conviene, por su gravitación en el precio de la obra, informar oportunamente al comitente, a quien en todos los casos corresponde decidir al respecto.

 

Forma de pago

Los gastos financieros que deben afrontar los contratistas de la industria de la construcción motivan que las formas de pago y los plazos para hacerlos efectivos, y en su caso, el pago de anticipos, conformen factores a los cuales los contratistas asignan significativa relevancia en el momento de fijar los precios de sus ofertas. En épocas de inflación, esta circunstancia adquiere máxima importancia. La fijación de formas y plazos de pago razonables facilita la obtención de buenas propuestas. Por oposición, formas y plazos de pago desusados generan sobreprecios desmedidos, pudiendo ocasionar la abstención de las empresas a presentar sus propuestas.

Por otra parte, se aconseja no dejar librado a los oferentes la propuesta de estos conceptos, pues dificultaría la comparación y evaluación de sus ofertas en un plano de total igualdad. Un instrumento vinculado con la forma de pago, usual en las obras privadas con buenos resultados, es el llamado “anticipo financiero”, por medio del cual, el propietario adelanta al contratista determinadas sumas de dinero para facilitarle la gestión financiera, obteniendo inclusive, una mejora en los precios cotizados. Otro instrumento vinculado con la forma de pago, también usual en las obras privadas con buenos resultados y que puede contribuir a obtener mejoras en los precios cotizados, es el “anticipo para la compra de materiales”, mediante el cual, el propietario adelanta al contratista determinadas sumas de dinero a los efectos de fijar el precio de la provisión y facilitar su gestión, anticipo amparado por una garantía en favor del comitente.

El procedimiento permite fijar el precio de la provisión, si simultáneamente, se establece que no se reconocerá modificación del precio de los materiales o provisiones que hubieren sido objeto de anticipo para su compra. La Sección 14 de todos los pliegos de condiciones de los contratos de construcción editados por el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), incluye disposiciones que implementan un régimen de anticipos para la compra de materiales. La liquidación de jornales en la industria de la construcción, es sabido, se efectúa quincenalmente, y en determinados casos, semanalmente. La compra de materiales acepta pagos diferidos en plazos cortos, los cuales, a su vez, originan pérdidas de descuentos y bonificaciones. En base a ello, se aconseja, salvo casos especiales, contratos de construcción que dispongan liquidaciones y certificaciones mensuales, y se recomienda a la Dirección de obra diligencia en esa gestión, ya sea en la medición de los trabajos realizados, la revisión de las liquidaciones, la emisión de los certificados y su elevación en tiempo y forma al propietario. El cumplimiento de las obligaciones de pago contraídas por el propietario es condición casi excluyente para evitar atrasos o la suspensión de los trabajos por parte del contratista, asegurando la continuidad y terminación de la obra en condiciones normales.

 

Plazos de ejecución y planes de inversión

El plazo de ejecución de una obra tiene una marcada y directa incidencia sobre su precio, razón por la cual, debe ser encuadrado dentro de términos técnicamente razonables e informado a los oferentes como un dato importante a ser tenido en cuenta para la preparación de sus propuestas. Una de las causas de incumplimientos en la construcción de las obras se origina en la fijación de plazos técnicamente inadecuados o de difícil cumplimiento, aspecto que da lugar, además, a costos adicionales responsables de alterar la ecuación económico-financiera de la obra. Cuando se estipulan plazos de ejecución más breves de los aconsejables según los estándares habituales, su cumplimiento además de requerir una perfecta programación y coordinación de los trabajos, y gran eficiencia por parte de los contratistas, puede llegar a requerir la incorporación de equipos especiales, habilitación de turnos de trabajo u horas extra, y en ciertos casos y como efecto no deseado, puede dar lugar a la pérdida de calidad en la ejecución de los trabajos, especialmente, en las terminaciones. Si en cambio, se estipulan plazos de ejecución más extensos de los necesarios, se pueden originar costos adicionales para la empresa por amortización de equipos e instalaciones de obrador, vigilancia, supervisión con bajos rendimientos y otros conceptos por gastos improductivos que la empresa trasladará a su propuesta.



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